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下一批限购城市会有谁?

 

十一长假,四天十城十一次调控,其中苏州两次调控。只要低利率环境不变,近期还会有城市出台调控政策,谁会是下一个呢?其实推测谁的房价不会涨比推测谁是下一个调控城市更容易。
房价飙升的城市,一般具备以下特点
1、房价起点低,在一万以下。
2、往往是区域经济中心,产业结构均衡,二三产业比例合理。
3、城市面积不大,人口稠密,至少在二三百万以上。
4、近十年经济发展良性,GDP增长率高于全国平均水平,人口净流入。
5、地方政府债务较低,政府现金流安全,不存在大量卖地还债的忧虑,已经告别城市化初期大面积开发阶段。
6、市场经济占主导地位,民营企业比例高于国有企业,城市没有历史包袱。
根据以上6条,可以排除东三省的省会和大连,可以排除产业结构单一的省会城市太原,可以排除面积巨大的西部城市呼和浩特、银川。甚至可以排除西安,西安市政府举债过高,对于投机资金来说不够安全。可以排除乌鲁木齐,排除经济发展不良的传统房地产热点北海,排除开封、洛阳。排除房价早已跨入3万时代的青岛,排除过于依赖原材料行业的西宁,排除城投债高企的兰州、昆明。排除货运量下降的港口城市烟台、日照、连云港。排除解套盘体量过大的宁波温州。
上图:长沙洲头毛泽东胸像
省会城市,长沙、南昌最有限购的特征,非省会城市,长三角的中小城市扬州和镇江,房价有起飞的可能。
长沙和南昌的房价,还处于1时代,大部分楼盘单价在1万以下。进入新世纪以来,南昌承接了很多上海转移的产业,经济发展势头很好。随着武广高铁的贯通,长沙直接融入珠三角,长沙高校比较多,人口平均年龄较低,发展潜力大。南昌的房价比长沙更有后劲,因为长沙城市规划面积巨大,将来存在将株洲湘潭并入大长沙的蓝图,这两个城市的民营经济发达,僵尸国企不多。越是缺钱的地方,房价越不会飙升,越是不差钱富裕的地区,越容易出现房价泡沫。
三线城市的扬州和镇江,房价仍然在1时代,大致处于南京起飞前区间。两者都是历史文化名城,到上海车程1小时以内。扬州更是和南京隔江相望,南京已经进入3时代,瘦西湖畔停留在1时代的时间不会太久,镇江房价更低一点。长三角和珠三角的房价弹性远远高于中国北方,这里的城市化已经基本完成,城市之间不存在过渡地带,一涨一连串。不像北京和近期热点廊坊之间,仍有大面积的耕地和荒地。北京和天津之间,还有大片鬼城。

      下图:南昌滕王阁

 

 

宓  卓

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